'반의 반값 아파트' 실효성 있나…집값 상승 부추길라

대통령직 인수위원회가 새롭게 선보이는 지분형 분양주택에 대한 민간투자자(펀드, 지분 49% 소유)에 대해서는 종합부동산세를 매기지 않기로 했다. 또 소유권을 갖는 실거주자(개인, 지분 51%소유) 역시 별도의 임대료를 민간투자자에게 내지 않아도 된다.

이러한 지분형 분양주택에 대해 시장에서는 기존의 반값아파트를 대체할 수 있을 것이라는 평가를 내리고 있다. 하지만 민간투자자들이 참여하기 위해서는 집값상승이 전제가 돼야 한다는 점에서 성공을 장담하기 어렵다는 지적도 있다.

▣ 민간투자자 종부세 면제 등 세금혜택

17일 대통령직 인수위원회는 지분형 분양주택에 대해 실거주자와 민간투자자가 공동 지분 등기를 하도록 할 방침이다.
하지만 임차권, 소유권 등이 없는 민간투자자의 지분에 대해서는 '주택'으로 인정하지 않을 계획이다.

이에 따라 펀드 등 민간투자자에겐 종합부동산세가 부과되지 않게 된다. 인수위 관계자는 "많은 물량에 한꺼번에 투자하는 민간투자자에게 종부세를 부과하면 (제도 활성화가) 안될 것"이라고 전했다.

재산세, 양도세, 거래세(취득.등록세)는 추후 여론 등을 수렴해 결정할 예정이지만 민간투자자에게는 일정 부분 감면혜택이 주어질 가능성이 높다.

그러나 민간투자자를 개인이 아닌 펀드 등 재무적 투자자로 한정할 경우 형평성 문제가 예상된다. 와이플래닝 황용천 사장은 "공동으로 투자하는 펀드는 종부세를 안내고 개인은 내게 되면 개인이 역차별을 받게 된다"고 말했다.

▣ 실거주자는 임대료부담 없어
시장에서는 '지분형 주택분양제도'에 대해 진일보한 반값아파트로 평가하고 있다.

우선 실거주자의 부담이 크게 줄어든다. 최재덕 인수위 경제2분과 위원은 "지분형 주택은 무주택자 서민에게 자금 부담을 덜어 주기 위한 것"이라며 "특히 집값의 절반 가량에 대한 금융비용(이자)을 내지 않아도 된다"고 말했다.

인수위는 2억원 아파트를 살 때 1억원 정도는 민간투자자의 자금으로 충당하고 나머지 5000만원을 국민주택기금에서 대출받으면 실수요자는 자기자금 5000만원만 있으면 된다고 밝혔다.
또 실거주자가 민간투자자에 대해 별도의 임대료를 내지 않도록 할 방침이어서 사실상 분양가격의 4분의 1로 내집을 마련할 수 있다는 게 인수위측의 설명이다. 지난해 경기 군포시 부곡지구에서 선보인 시범 반값아파트는 주변 공공택지 아파트 분양가격의 80∼90% 수준으로 비싸 저조한 청약률을 보인 바 있다.
환매조건부의 경우 74㎡가 분양가가 2억1800만원이었고, 토지임대부는 1억3400만원에 매매월 40만원 정도를 임대료로 내야 했다.

▣ 실거주자·투자자 지분 나눠가져
지분형 주택은 공급 형태에서도 기존 반값아파트와 크게 다르다. 이는 지상권만 주고 토지임대료를 매월 지불하는 '토지임대부'와 주변시세보다 다소 낮게 공급하되, 지분을 갖지만 상당기간 매각을 제한한 '환매조건부'의 중간 형태다.

즉 토지와 건물에 대한 소유권을 투자자와 실거주자가 나눠 시세차익을 누릴 수 있게 한 것이다.
전매제한 기간도 환매조건부가 20년인데 비해, 지분형은 10년으로 절반밖에 안된다. 민간투자자들에게는 투자금 회수를 쉽게 하기위해 전매제한 기간내에 자유롭게 되팔수 있는 길을 터줬다.

전반적으로 서민들이 적은 자금으로 안정적 거주여건을 마련토록 하는 대안이 될 수 있다는 평가다.

내외주건 김신조 사장은 "전체 집값의 4분의 1 정도만으로 구입할 수 있다면 전세값 보다도 싼 값에 내 집을 살 수 있게 돼 일부 미미한 점만 보완하면 인기를 끌 수 있을 것"이라고 전망했다.

정부 입장에서도 민간자본을 절반 가까이 끌어오기 때문에 재정부담이 크지 않다는 게 장점이다.

▣ 민간투자는 '집값 상승이 전제' 딜레마
민간자본을 끌어들이기 위해선 집값 상승이 전제돼야 한다는 점이 가장 큰 걸림돌이다. 민간투자자는 별도의 임대료를 받지 않기 때문에 적어도 집값 상승분이 금리 이상 돼야 한다.

전문가들은 현재 주택담보대출 금리가 7%대까지 치솟은 상황을 감안할 때 지분형 주택의 경우 연간 가격 상승률이 적어도 8~9%대 이상 돼야 할 것으로 예상하고 있다. 지금같이 집값이 하락하는 시장분위기에서는 쉽지 않은 대목이다.

이에 따라 집값 상승이 예상되는 유망 지역에서는 민간투자자들이 몰리겠지만 그렇지 않은 지역은 민간투자가 어려워 제도의 실효성이 떨어질 가능성이 높다.

이에 전문가들은 사실상 실패한 반값아파트의 전철을 밟지 않기 위해서는 무엇보다도 입지가 중요하다고 입을 모은다. 반값아파트의 경우 높은 가격도 문제였지만 선호도가 떨어지는 경기도 군포에 자리잡아 더 실수요자들의 외면을 받았다는 분석이다.

부동산써브 함영진 팀장은 "입지가 안좋으면 투자자나 실수요자나 모두 들어오지 않아 새로운 제도가 유명무실해질 수 있다"고 말했다.

또 입지가 좋은 곳은 실수요자들이 높은 시세차익을 내기위해 지분 투자를 받지 않으면 제도가 무색해질 수 있다.

이와 별도로 일각에서는 정부가 집값 상승을 전제로 새로운 제도를 내놓는다는 점도 자연스럽다는 않다는 반응도 있다.

*용어설명
지분형 분양주택은 쉽게 말하면 주택에 주식의 지분투자 개념을 일부 도입한 것이다. 절반 이상만 지분을 소유하면 완전한 소유권이 인정되면서도 자기가 소유할 지분만큼만 집값을 부담하면 된다. 기존 반값아파트와 달리 별도의 임대료를 내지 않아도 된다. 투자자는 전매제한기간 이후 지분을 되팔아 시세차익을 얻을 수 있고 종합부동산세 면제 등 세금혜택이 주어진다.  


CBS경제부 정영철 기자 steel@cbs.co.kr