전세권설정에 대해 조언 부탁드립니다..
- [서경]만종
- 2108
- 16
이번달 안에 이사(전세)를 가게 되는데요..제가 이사가게 될 집(아파트)이 매매가가 4억이 약간 넘고 전세금은
1억7천입니다.. 등기부 등본을 떼어보니깐 저당은 하나도 잡혀있지 않구요..그런데 장모님께서 집주인에게 전세권설정을
받아놓을것을 신신당부를 하셔서 집주인도 흔쾌히 승낙을 하였습니다.. 그런데 전세권설정을 하는데 법무사를 끼고하는
지 비용이 약 70만원 가까이 든다고 하네요..막상 이사날짜가 다가오고 이사비용, 중계
수수료 등 많은 비용이 들어 전세권설정에 따른 비용이라도 아낄려고 고민중입니다. .
제 얄팍한 지식으로는 굳이 전세권설정을 하지않아도 위에 써놓은정도의 조건이면 저당이 없는 상태에서 제가 확정일자
를 먼저 받고 1순위가 되면 집주인이 후에 집을 담보롤 은행에 대출을 받아 일이 잘못되어도 어떤식으로든 제돈을 떼일 염
려는 없다고 생각되는데요.. (나중에 계약만료시 사정이 여의치 않아서든 악의적이든 제 전세금을 제때 받지 못할경우 전세권 설정을 해놓은 상태면 집을 경매에 부쳐 제 전세금을 받을수 있다는 이점은 일단 제외하구요..)
제가 장모님을 설득시킬만한 주장을 펼수 있게 도와주세요.. -_-
1억7천입니다.. 등기부 등본을 떼어보니깐 저당은 하나도 잡혀있지 않구요..그런데 장모님께서 집주인에게 전세권설정을
받아놓을것을 신신당부를 하셔서 집주인도 흔쾌히 승낙을 하였습니다.. 그런데 전세권설정을 하는데 법무사를 끼고하는
지 비용이 약 70만원 가까이 든다고 하네요..막상 이사날짜가 다가오고 이사비용, 중계
수수료 등 많은 비용이 들어 전세권설정에 따른 비용이라도 아낄려고 고민중입니다. .
제 얄팍한 지식으로는 굳이 전세권설정을 하지않아도 위에 써놓은정도의 조건이면 저당이 없는 상태에서 제가 확정일자
를 먼저 받고 1순위가 되면 집주인이 후에 집을 담보롤 은행에 대출을 받아 일이 잘못되어도 어떤식으로든 제돈을 떼일 염
려는 없다고 생각되는데요.. (나중에 계약만료시 사정이 여의치 않아서든 악의적이든 제 전세금을 제때 받지 못할경우 전세권 설정을 해놓은 상태면 집을 경매에 부쳐 제 전세금을 받을수 있다는 이점은 일단 제외하구요..)
제가 장모님을 설득시킬만한 주장을 펼수 있게 도와주세요.. -_-
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댓글 16
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전세권설정등기하는 게 제일 좋습니다.
왜냐면 나중에 이사 가실 때 전세금 미처 받기 전에 이사하셔야 하는 경우가 발생할 수 있는데요,
그럴 경우 확정일자와 실제 거주(주택의인도), 전입신고 만 갖춘 상태-우선변제권 만을 갖춘 상태라면 새로 이사하실 대상이 된 집에 들어가서 살아야 할 경우가 발생할 확률도 있습니다. 그러면 양쪽 집에 실제 거주하고 전입신고를 해야 하는데 그게 불가능하잖아요.
그럴 경우에 전세권설정등기를 하거나 임차권등기를 해 놓는게 좋습니다. 그러면 실거주여부, 주소지이전여부와 관계없이 안전하게 보장 받으실 수 있습니다.
왜냐면 나중에 이사 가실 때 전세금 미처 받기 전에 이사하셔야 하는 경우가 발생할 수 있는데요,
그럴 경우 확정일자와 실제 거주(주택의인도), 전입신고 만 갖춘 상태-우선변제권 만을 갖춘 상태라면 새로 이사하실 대상이 된 집에 들어가서 살아야 할 경우가 발생할 확률도 있습니다. 그러면 양쪽 집에 실제 거주하고 전입신고를 해야 하는데 그게 불가능하잖아요.
그럴 경우에 전세권설정등기를 하거나 임차권등기를 해 놓는게 좋습니다. 그러면 실거주여부, 주소지이전여부와 관계없이 안전하게 보장 받으실 수 있습니다.
전세권 설정은... 물권이고요~, 흔히 전세라 말하는 임대차 계약은 채권입니다...
즉 물권은 채권에 우선하므로... 물권에 대한 권리자는 순위에 따른 배당을 받을 수 있는 반면에
채권 권리자는 균등배당을 받게 되어 잇지요
그러나... 임차인보호를 위한 임대차보호법에서는
임대차 계약(채권)을 3가지 조건을 충족만 하면 물권화 되도록 하고 있습니다.
3가지 조건은...
1) 임대차 계약서에 확정일자를 받을 것 (동사무소에서 해줍니다~^^*)
2) 반드시 주민등록을 임차지로 이전하실 것 (이사하시면... 기본이죠~^^*)
3) 꼭 실제로 거주할 것 (사셔야 합니다... 쉽죠~^^*)
이러면... 전세권 설정, 담보설정 등의 물권적 효력과 동일하게 되므로
임차하는 집에 아무런 권리관계가 없다면... 전세권 설정등의 물권행위를 하지 않으셔도
선순위(1순위) 권리자가 되실 수 있습니다.
국회의원들이 정쟁을 하는 동안 민법이 개정되었다는 사례를 들어본 일이 없기에...
제가 설명드린 바가 맞을듯 합니다~
도움이 되셨으면 합니다
즉 물권은 채권에 우선하므로... 물권에 대한 권리자는 순위에 따른 배당을 받을 수 있는 반면에
채권 권리자는 균등배당을 받게 되어 잇지요
그러나... 임차인보호를 위한 임대차보호법에서는
임대차 계약(채권)을 3가지 조건을 충족만 하면 물권화 되도록 하고 있습니다.
3가지 조건은...
1) 임대차 계약서에 확정일자를 받을 것 (동사무소에서 해줍니다~^^*)
2) 반드시 주민등록을 임차지로 이전하실 것 (이사하시면... 기본이죠~^^*)
3) 꼭 실제로 거주할 것 (사셔야 합니다... 쉽죠~^^*)
이러면... 전세권 설정, 담보설정 등의 물권적 효력과 동일하게 되므로
임차하는 집에 아무런 권리관계가 없다면... 전세권 설정등의 물권행위를 하지 않으셔도
선순위(1순위) 권리자가 되실 수 있습니다.
국회의원들이 정쟁을 하는 동안 민법이 개정되었다는 사례를 들어본 일이 없기에...
제가 설명드린 바가 맞을듯 합니다~
도움이 되셨으면 합니다
전세권 설정은 왠만한 집주인들이라면 다 거절하는데 의외네요... 굳이 전세권 설정까지는 할 것 없고 확정일자만 받아놓으면 별 탈은 없습니다만 작은소리님 말씀처럼 다음날부터 효력이 발생한다는 점이 유일한 문제점입니다. 그걸 악용한 사례가 실제로 있었으니까요. 그런데 그렇게 악용하는 사기꾼같은 집주인을 만날 확률이 얼마나 될지는... 하여간 가능성은 내포하고 있으니까 알아두시는 편은 좋습니다만 비행기 추락할까봐 해외여행 못가는 심정하고 비슷한 마음 아닐까요?
특약에 다음날 확정일자가 효력이 있을때까지 집주인이 담보를 잡을 수 없다고 명시를 해놨어야하는데... 전세권 설정이 모든면에서 최고의 안전장치지만... 그놈의 쩐이 문제네요.. 장모님의 뜻을 거스르기도 죄송스럽구요..
그리고 전세금이 미처 받기전에 이사하게 되는 경우란 어떤 경우를 말씀하시는 건지....-_-
그렇게 까지 걱정안하셔도 될듯 싶네요..
잔금 주시는 날짜에 다시한번 등기부 떼어보시고 이상 없으시면 데고.. 계약서상에 집주인한테 추가적인 담보대출 등을
안받겠다고 하는 서명을 받으시면 기본적으로 보장을 받으실수 있다고 봅니다.
다 아시는 내용이겠지만 전입신고..확정일자..와 계약서상의 추가적인 내용만으로 많은 분들이 계약을 하시죠
4억 정도 되는 집으로 집주인이 몇 억씩 대출 받기도 쉽지가 않습니다. 특히 전세계약이 체결된 상태여서는
추가적인 대출을 받을때도 반듯이 세입자의 동의를 얻어야 합니다. 넘 걱정하지 마세요
잔금 주시는 날짜에 다시한번 등기부 떼어보시고 이상 없으시면 데고.. 계약서상에 집주인한테 추가적인 담보대출 등을
안받겠다고 하는 서명을 받으시면 기본적으로 보장을 받으실수 있다고 봅니다.
다 아시는 내용이겠지만 전입신고..확정일자..와 계약서상의 추가적인 내용만으로 많은 분들이 계약을 하시죠
4억 정도 되는 집으로 집주인이 몇 억씩 대출 받기도 쉽지가 않습니다. 특히 전세계약이 체결된 상태여서는
추가적인 대출을 받을때도 반듯이 세입자의 동의를 얻어야 합니다. 넘 걱정하지 마세요
블랙포지님..전세권설정을 하지않은 상태에서도 집주인이 집을 담보로 대출을 받을시 반드시 세입자의 동의를 얻어야한다는 건가요??
만종님.. 세입자 동의를 얻는다기 보다는 임대차 금액을 임차인에게 확인을 합니다.
은행 입장에서는 전세권설정이 있던 없던 대항력있는 임차인(위에서 말한 세가지)이 있으면 그 임대차 금액만큼을 빼고 대출을 해주려고 합니다.. 그러니 만종님 전세금은 무사하지 않을까 생각합니다.
그리고 왠만해서는 임차인이 있는 집은 대출을 잘 안하려고 할껍니다.
은행 입장에서는 전세권설정이 있던 없던 대항력있는 임차인(위에서 말한 세가지)이 있으면 그 임대차 금액만큼을 빼고 대출을 해주려고 합니다.. 그러니 만종님 전세금은 무사하지 않을까 생각합니다.
그리고 왠만해서는 임차인이 있는 집은 대출을 잘 안하려고 할껍니다.
회원님들의 조언으로 전세권등기를 하지 않는쪽으로 가닥을 잡았습니다.. 장모님을 기분상하지 않게 설득하는 일만 남았네요.. 답글주신 모든분들 감사합니다..(_ _) 꾸벅..
전세권 설정은 돈이 쪼금 들어 가죠...
안전해서 좋긴하지만... 조금 귀찬아요.. 나올때도 해지해야되고..
안전해서 좋긴하지만... 조금 귀찬아요.. 나올때도 해지해야되고..
전 집주인이 만기 다되었는데 전세금 안줘서 소송까지 진행했었는데....
소송 거니까 돈을 주더군요..
확정일자만으로도 법적 효력이 가능 한것으로 알고 있습니다..
확정일자는 계약금만 지불하고 계약서 들고 법원가서 약간의 수수료만 내면 확정일자를
받을수 있습니다.
소송 거니까 돈을 주더군요..
확정일자만으로도 법적 효력이 가능 한것으로 알고 있습니다..
확정일자는 계약금만 지불하고 계약서 들고 법원가서 약간의 수수료만 내면 확정일자를
받을수 있습니다.
만기후 전세금을 안줬을경우 소송 진행후 경매까지 가는데 시간이 상당히 걸려요...
저 같은 경우에는 만기일에 돈을 안줘서 약간의 대출금과 여유돈으로
임차권 등기 설정 해놓고 이사했습니다... 집 주인한테 소송비용 전액과 제가 받은 대출금
이자 받았습니다... 임차권 설정 해놓고 이사가면 법적으로 연20%의 이자를 지급 받을수 있습니다.
저 같은 경우에는 만기일에 돈을 안줘서 약간의 대출금과 여유돈으로
임차권 등기 설정 해놓고 이사했습니다... 집 주인한테 소송비용 전액과 제가 받은 대출금
이자 받았습니다... 임차권 설정 해놓고 이사가면 법적으로 연20%의 이자를 지급 받을수 있습니다.
우리 회원님들 대단하십니다^^ 이렇게 전문적인 지식을 가지신 분이 많다니...스포넷이 대단하든 생각밖에는...ㅎㅎ
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다만 계약기간 만료후 반환청구적인 성격의 차이만 있을뿐입니다.
가령 전세권 설정이 되어 있으면 계약기간 만료후 임대인이 전세보증금을 반환 하지 않을 경우 임차인은 이에 관한 경매 신청을 할수 있고, 확정일자만 받았을경우 반환소송을 거친후 적법한 절차를 거친후 경매신청을 할 수 있습니다.
그리고 전세권설정을 하게 되면 전세 보증금에 대한 담보대출이 가능하구요^^
또한 임차권등기명령 이라는 제도로써 보증금을 반환받지 못한 상태에 부득이하게 이사를 하게되는 경우 점유적 효력을 발생하여 그 건물에 대한 다음 임차인의 전입을 막을수 있습니다.
흔히들 사람들은 전세권설정을 하게 되면 보장금액을 더 많이 받는걸로 착각 하시는 분이 많으신데 착오 없으시기 바랍니다~
확정일자를 받으실때에는 전입신고도 같이 하시는거 잊지 마시구요^^